消費税率が8%に引き上げられた後にマンション等を購入した場合の消費税率のアップによる負担増と住宅ローン控除による負担軽減の影響について

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消費税率アップの前後における住宅の購入と住宅ローン控除について

<住宅購入費用の負担増について>
消費税の課税の対象は、建物の譲渡については課税取引ですが、土地の譲渡については非課税取引となっています。マンションを購入する場合は、建物部分と土地部分とを一括して譲渡を受けることになりますが、建物部分については消費税がかかり、土地部分については消費税がかからないことになっています。
したがって、平成26年4月1日に消費税率が5%から8%に引き上げられた場合、消費税率の影響を受けるのは、建物の価格部分だけになります。

たとえば、税抜価格で建物部分が3,000万円、土地部分が2,000万円のマンションを購入する場合、そのマンションの税込価格は、平成26年3月31日以前であれば5,150万円ですが、平成26年4月1日以後であれば5,240万円となり、90万円の負担増となります。

 

税抜価格

消費税5%

消費税8%

差額

建物価格

3,000万円

3,150万円

3,240万円

+90万円

土地価格

2,000万円

2,000万円

2,000万円

マンションの価格

5,000万円

5,150万円

5,240万円

+90万円



もし、自己資金が1,000万円あり、残額を次のような住宅ローンで補う計画であるとすると、負担額は140万円増えることになります。
(住宅ローンは、年利2.75%、返済期間35年で試算)
 

消費税5%

消費税8%

差額

自己資金

1,000万円

1,000万円

住宅ローン対象金額

4,150万円

4,240万円

住宅ローン返済総額

6,467万円

6,607万円

+140万円




<住宅ローン控除による負担減について>
一方、平成26年4月1日からの消費税率の引き上げに合わせて、平成26年4月1日から平成29年12月31日までの間、住宅ローン控除の最大控除額が引き上げられます。

所得税の住宅ローン控除(一般の住宅)

居住年

借入限度額

控除率

各年の控除限度額

最大控除額

〜平成26年3月

2,000万円

1.0%

20万円

200万円

平成26年4月〜

4,000万円

1.0%

40万円

400万円


控除額をその年の所得税から控除しきれない場合には、翌年の個人住民税から控除不足分を控除できることとされていますが、その住民税の控除限度額も引き上げられます。

個人住民税の住宅ローン控除

居住年

控除限度額

〜平成26年3月

所得税の課税総所得金額×5%(最高97,500円)

平成26年4月〜

所得税の課税総所得金額×7%(最高136,500円)




消費税率のアップによる負担増と住宅ローン控除による負担軽減がどのように影響し合うかを上記の例で給与収入の金額別にシミュレーションしてみました。

給与収入金額別の所得税・住民税の住宅ローン控除額の最大控除額(10年間の合計額)

居住年

給与収入500万円

給与収入700万円

給与収入1,000万円

〜平成26年3月

200万円

200万円

200万円

平成26年4月〜

347万円

400万円

400万円

差額

147万円

200万円

200万円

※住宅ローン控除額の計算にあたっては、所得控除を基礎控除のみ、その他の所得控除、税額控除を考慮せずに所得税、住宅ローン控除額を計算

このシミュレーションによると、いずれも住宅ローン控除による負担軽減額が、消費税率アップによる負担増の金額よりも大きいという結果になります。

しかしながら、注意が必要なのは、住宅ローン控除の改正については、控除限度額が増えたものの控除率は1%のままですから、住宅ローンの残高が2.000万円を超えないと改正のメリットは受けることができません。また、その年の所得税額も20万円以上ないと結局は住宅ローン控除額を控除しきれないので、メリットはないと言えます。

住宅購入は消費税率アップの前が得か、消費税率アップの後が得か、という命題に対しては、結局のところ、ご自身(又は世帯)の年収(所得)の状況や借入金をいくらにするかということ、さらには、住宅ローンの利率や返済期間によって異なってくるため、個別に検証する必要があるということになります。

お問合せ、ご相談は、こちらまで。 新宿区で税理士をお探しの方もご相談ください。

>> 消費税改正セミナー「消費税率引き上げへの対応」


 
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